전·월세 계약을 앞두고 많은 분들이 등기부등본은 꼼꼼히 확인하시지만, 의외로 집주인 세금 체납 여부는 놓치는 경우가 많습니다. 하지만 보증금이 세금보다 후순위로 밀리기 때문에, 집주인이 세금을 체납하면 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 오늘은 계약 전 반드시 알아둬야 할 세금 체납 확인 방법과 안전한 대처 방안을 정리해드리겠습니다.
집주인이 세금을 체납하면 세무서가 부동산을 압류하거나 공매에 넘길 수 있습니다. 이 경우 세입자의 보증금은 국세 및 지방세보다 후순위라 보전받기 어렵습니다. 실제로 국세기본법 제35조와 지방세기본법 제147조는 체납세액을 우선 회수하도록 규정하고 있습니다. 따라서 계약 전 반드시 확인 절차가 필요합니다.
확인해야 할 필수 서류
전세뿐 아니라 월세 보증금도 수백~수천만 원에 이르는 만큼, 두 가지 납세증명서 확인은 필수입니다.
🧾 반드시 받아야 하는 납세증명서
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구분 |
서류명 |
발급처 |
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국세 |
국세 납세증명서 (완납증명) |
홈택스, 세무서 |
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지방세 |
지방세 납세증명서 |
증명서에는 반드시 “징수 유예나 체납 내역 해당사항 없음” 이라는 문구가 있어야 하며, 유효기간이 30일이므로 계약 직전에 발급받아야 안전합니다.
새로운 법적 근거와 공인중개사의 의무
2024년 4월 9일 개정되어 7월 10일부터 시행된 공인중개사법은 중개대상물 확인·설명 의무를 강화했습니다. 이제 주거용 건축물에 한해 공인중개사가 집주인의 국세·지방세 체납 여부, 확정일자 부여 현황까지 확인해야 합니다. 이는 세입자의 보증금 보호를 제도적으로 보완하는 중요한 변화입니다.
국세와 지방세 납세증명서 발급 방법
- 국세 : 홈택스 국세 납세증명서 발급 메뉴에서 공인인증서 로그인 후 PDF로 즉시 발급 가능합니다.
- 지방세 : 위택스 지방세 납세증명서 또는 정부24 납세증명서 발급에서 신청할 수 있으며, 일부 지역은 구청 민원실에서도 발급 가능합니다.
지방세 체납 조회 및 간접 확인 방법
세입자가 직접 집주인의 체납 여부를 조회할 수는 없지만, 확정일자와 전입신고 후 구청 세무과에서 지방세 체납 열람을 신청할 수 있습니다. 또 인터넷 등기소에서 발급받은 등기부등본을 통해 압류·근저당·가압류 기록을 확인하는 것도 중요한 간접 방법입니다.
미납 국세 열람 제도
최근 국세청에서 도입한 미납 국세 열람 제도는 세입자가 직접 집주인의 국세 체납 내역을 확인할 수 있는 제도입니다. 신청 후 계약서와 집주인의 인적 사항을 제출하면, 단 1분 만에 체납 내역을 확인할 수 있으며 결과는 이메일로 발송됩니다. 무엇보다 집주인에게 열람 사실이 통보되지 않아 안전하게 이용 가능합니다. 👉 국세청홈택스 바로가기
체납 사실이 확인되었을 때 대처법
- 계약 회피 : 압류 기록이나 고액 체납이 확인된다면 계약을 피하는 것이 최선입니다.
- 보증 가입 : 부득이하게 계약한다면 HUG 전세보증금 반환보증이나 SGI 서울보증 보증보험에 가입해 리스크를 줄일 수 있습니다.
- 전세권 설정 : 법적 우선권을 가질 수 있으나, 이미 압류된 경우 효과가 제한적이므로 보완적 수단으로 활용하는 것이 좋습니다.
계약 전 필수 체크리스트
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항목 |
확인 방법 |
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국세 체납 여부 |
홈택스 납세증명서 |
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지방세 체납 여부 |
위택스 또는 정부24 |
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부동산 권리관계 |
등기부등본 확인 (압류/근저당) |
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임대인 신원 확인 |
주민등록초본, 신분증 대조 |
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보증금 보호장치 |
전세보증금 반환보증 (HUG, SGI 등) |
집주인 세금 체납 여부 확인은 전·월세 계약에서 가장 중요한 안전장치입니다. 국세와 지방세 납세증명서, 등기부등본, 그리고 국세청의 미납 국세 열람 제도를 적극 활용하면 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 계약을 서두르지 말고, 반드시 최신 발급 서류와 보증제도를 통해 보증금을 지키시길 바랍니다. 꼼꼼한 준비가 내 소중한 재산을 지켜주는 가장 확실한 방법입니다.
